Presse in Oldenburg

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Stellungnahme zur Vorlage 19/0843 der Verwaltung

- Prüfauftrag zur Gründung einer kommunalen Wohnungsbaugesellschaft

  1. In dem Bericht der Verwaltung steht auf Seite 2 der Satz:

„Bei einer Förderung von Stadt und Land war es in der Vergangenheit privaten Investoren möglich, Wohnraum zu einem Mietpreis von rund 6,00 EUR kalt je qm anzubieten.“

Mit diesem Satz soll offenbar der Eindruck erweckt werden, wir bräuchten keine weiteren Förderinstrumente, weil die vorhandenen schon ausreichen. Das ist aber fraglich.

In der Vorlage rechnet die Stadt mit 2,50 €/qm Wohnfläche Förderbetrag im Monat. Wenn man mit der Verwaltung davon ausgeht, dass 500 Sozialwohnungen gebraucht werden (wahrscheinlich sind es mehr – dazu unten unter 3.) und diese mit 60 qm Wohnfläche berechnet werden müssen (S.3), dann ergibt dies rechnerisch ein notwendiges Fördervolumen von 900.000 EUR jährlich, bei dem von der Stadt angenommenen Förderzeitraum von 10 Jahren wären dies 9 Mio. EUR.

Im aktuellen Haushaltsentwurf der Verwaltung für 2020 sind übrigens nur 500.00 EUR ausgewiesen, womit etwa die Hälfte des von der Verwaltung berechneten Bedarfs abgedeckt wäre.

 

  1. In dem Bericht der Verwaltung steht auf Seite 3 der Satz über die Einbringung städtischer Grundstücke in eine zu gründende Gesellschaft:

„Eine Einbringung unter Verkehrswert ( verbilligt oder kostenlos) ist nicht zulässig. Sie stellte sich als unzulässige Subvention dar, soweit die Gesellschaft im (tatsächlichen bestehenden) Wettbewerb zu anderen Marktteilnehmern auftritt.“

Für diesen Rechtssatz wird keine Rechtsquelle benannt. In Betracht käme Art. 107 des Vertrages über die Arbeitsweise der Europäischen Union (AEUV). Dort steht, das wettbewerbsverzerrende Subventionen unzulässig sind, „soweit sie den Handel zwischen Mitgliedsstaaten beeinträchtigen“. Das ist aber hier eindeutig nicht der Fall. Im Übrigen sind Subventionen nicht schlechthin unzulässig. Sie kommen ja auch ständig vor. Das städtische Förderprogramm, auf das sich Krogmann ja selbst beruft, ist auch eine Subvention. Es macht doch keinen Unterschied , ob Subventionen direkt gezahlt oder über verbilligte Grundstücke gewährt werden. Diese Art von Subventionen sind auch nicht wettbewerbsverzerrend, weil der Subventionsempfänger ja eine Gegenleistung erbringen muss, nämlich eine nach unserer Auffassung mindestens 20 Jahr gültige Verpflichtung nicht mehr als 6 EUR Miete kassieren zu dürfen.

 

  1. Die Stadtverwaltung berechnet den Bedarf von zu bauenden Sozialwohnungen mit 500 und beruft sich auf die auf der Basis der gestellten Wohngeldanträge erteilten Wohnberechtigungsscheine. Und führt dann weiter auf S. 2 aus:

„Daneben gibt es noch den Kreis der Leistungsbeziehenden nach SGB II und SGB XII.“

Warum sollen die denn nicht mitgerechnet werden? Besteht nicht gerade ein städtisches Interesse daran für diesen Personenkreis preiswertere Wohnungen anzubieten ? Die Kosten der Unterkunft werden ja schließlich aus dem städtischem Haushalt bezahlt.

Außerdem ist die Zahl der Wohngeldbezieher auch nicht ausreichend, weil ja viele gar kein Wohngeld beantragen, die aber ein Recht darauf hätten (Dunkelziffer). Diese Menschen fragen aber gleichwohl auf dem Wohnungsmarkt nach.

 

 

  1. In dem vorgelegten Bericht wird der Eindruck erweckt, als ob die Gründung einer kommunalen Wohnungsbaugesellschaft nicht lohnend sei, weil die Kalkulation der Kostenmiete auf 7,83 Euro pro qm hinausläuft. Dieses Zahlenwerk ist aber teilweise künstlich sehr ungünstig gerechnet, damit das vom OB offenbar gewünschte Ergebnis herauskommt. Im Einzelnen:

Zunächst ist an das anzuknüpfen, was der Geschäftsführer der GSG. Herr Könner, auf der Sitzung des Oldenburger Bündnisses für Wohnen am 22.10.19 gesagt hat: Nach den gegenwärtigen Baupreisen und unter Einhaltung der gesetzlich vorgeschriebenen Energieeinsparungen bei Neubauten, kann die GSG Wohnungsneubau so organisieren, dass eine Miete von 7,50 € pro qm kalkuliert werden muss. Hierbei hatte Herr Könner die gegenwärtigen Kreditbedingungen der N-Bank in Niedersachsen berücksichtigt. In diese Kalkulation waren aber auch die vollen Grunderwerbskosten mit eingerechnet, die ohne Preisnachlass nach der Vorlage der Verwaltung mit 470 €/qm gerechnet werden müssten (S.4)

Herr Könner hatte den Vertretern der privaten Bauwirtschaft auf der Sitzung gesagt: „So können Sie auch bauen.“ Wenn man jetzt die Grundstückspreise, die im Durchschnitt ein Viertel der Herstellungskosten aus machen, ganz oder zu einem erheblichen Teil herausnimmt, weil ja auf städtischem Grund gebaut werden kann, kommt man tatsächlich in die Größenordnung von 6 € pro qm.

 

Zu diesem Ergebnis kann man aber auch auf einem anderem Rechenweg kommen:

Die Verwaltung berechnet die Herstellungskosten „laut interner Berechnung“ mit 2.500 € pro qm. Aus dieser Zahl werden dann die Abschreibungskosten berechnet, die entsprechend hoch ausfallen.

Die Ausgangszahl der Verwaltung ist aber eindeutig zu hoch:

Unter www.impule-fuer-den-wohnungsbau.de kann man eine Studie der Arbeitsgemeinschaft zeitgemäßes Bauen und des Pestel-Instituts zu 10. Wohnungsbautag 2018 finden, in der Bauwerkskosten (Kostengruppe 300/400) für den Baustandard EnEV ab 2016 mit 1.499 € pro qm berechnet werden (S.13).

In der Abbildung 18 werden für die Bauwerkskosten 1.718 Euro berechnet. Hinzuzurechnen sind dann noch die Baunebenkosten (KG 700), Außenanlagen (KG 500) und Herrichten und Erschließen (KG 200), so dass im Ergebnis ohne Küchenausstattung und ohne Grundstückskosten 1.941 € verbleiben.

In der Abbildung 21 auf Seite 28 werden für das Bauen in Wachstumsregionen/Ballungsgebieten für die Kostengruppe 300/400 auch nur 1.800 € pro qm berechnet.

Unter www.kostencheck.de kann man nachlesen, ob sich für private Investoren Wohnungsbau als Kapitalanlage lohnt. Dort werden die Baukosten mit 1800 bis 2,00 € pro qm kalkuliert.

Es folgt hier eine Beispielrechnung für ein Mehrfamilienhaus mit einer Gesamtnutzfläche von 400 qm. Ohne die Grundstückkosten werden dort 1710 € pro qm berechnet.

Realistisch wird es deshalb sein. Die Zahl von 2.500 € in der Vorlage der Stadt durch die Zahl 2.000€ zu ersetzen.

Dann reduzieren sich die Abschreibungskosten bei Vollabschreibung von 2% von 60,0 Mio. nach der 2. BerechnungsVO auf 1,2 Mio.

zuzüglich Verwaltungskosten 0,2 Mio.

Instandhaltungskosten 0,7 Mio.

Mietausfallwagnis 0,04 Mio.

Summe: 2,14 Mio.

geteilt durch 30.000 qm (500 Wohnungen a 60 qm - wie von der Verwaltung berechnet) sind: 71,33 € im Jahr, das wären im Monat 5,94 € pro qm, die als Miete eingenommen werden müsste.

Es ist also durchaus möglich, sozialen Wohnungsbau auf öffentlichen Grundstücken mit Hilfe einer Wohnungsbaugesellschaft, am Besten als G.m.b.H und Co. KG, in Kooperation mit der GSG, zu organisieren. Man muss nur den politischen Willen dazu haben. Das Zusammenlegen von städtischem Grund und dem know how der GSG würden das möglich machen.

 

Hans-Henning Adler 11.11.19